Россияне полюбили турецкую недвижимость. Что будет с этим рынком после победы Эрдогана

Победа на президентских выборах в Турции Реджепа Эрдогана вернула интерес россиян к недвижимости в Турции. От чего сейчас зависит траектория цен на жилье в стране и что нужно брать в расчет покупателям и продавцам, рассказывает Сергей Скатов, CFA, автор телеграм-канала Unexpected Value.

Что случилось

После победы Эрдогана в конце мая россияне вернулись к покупке недвижимости в стране: как писал «Коммерсант», уже на следующей неделе спрос вырос на 20–50% по сравнению с предыдущей неделей. Дело в том, что Кемаль Кылычдароглу, противник Эрдогана на этих выборах, обещал в случае победы провести ряд реформ в отношении экспатов, в том числе обсуждался временный запрет на продажу недвижимости. Также после победы Эрдогана увеличилась вероятность сохранения программы получения гражданства за инвестиции от $400 тысяч.

Спрос россиян на недвижимость в Турции вырос в три раза в прошлом году — граждане России даже поднялись с третьего на первое место по доле в продажах, обогнав граждан Ирака и Ирана. Но спрос значительно упал весной.

Привлекательность турецкой недвижимости понятна: кроме потенциального гражданства для покупателей с большим чеком, ограниченного числа стран, где можно купить жилье, для многих «дом у моря» (спрос на жилье особенно высок в курортных провинциях) выглядит привлекательной покупкой как для инвестиций, так и собственного использования. О том, почему недвижимость является особым классом активов и как его оценивать, мы подробно рассказывали здесь.

Те, кто купил жилье до 2023-го, очевидно выиграли от растущих цен, опережающих темпы девальвации лиры и инфляции, но скорость цен настолько высока, что устойчивость этого тренда вызывает сомнения, а скорее говорит о наличии пузыря.

Что влияет на рынок недвижимости Турции

Турецкий рынок сейчас двигается преимущественно макроэкономическими факторами, на которые наложилось несколько шоков спроса и предложения в виде пандемии в 2020–2021 годах, боевых действий между Россией и Украиной в 2022 году и трагического землетрясения на юго-востоке страны в 2023-м. За четыре месяца 2023-го (последние официальные данные) продажи снизились более чем на 18% год к году, а цены продолжили рост (см. график). Это делает жилье недоступным для большинства местных жителей. Масштабные строительные проекты были в повестке обоих кандидатов в президенты на последних выборах, что разумно, так как проблема Турции именно в дефиците предложения.

Но первое потрясение на рынке недвижимости Турции случилось еще в 2018-м. Турецкий строительный сектор сильно зависит от импорта. Три главные статьи импорта — нефть и нефтепродукты, машины и оборудование, металлы и сплавы. Все три активно используются в строительстве. Поэтому первая серьезная девальвация лиры в 2018 году, когда курс доллара вырос с 3,8 лиры до 6,2, привела к падению активности строительных компаний. Индекс себестоимости строительства вырос на 30%.

Локальный спрос резко упал на фоне роста ипотечной ставки до 30%, а перекладывание сбережений из депозитов в недвижимость и приток иностранцев не смогли компенсировать количество «ипотечников».

Как итог, старты новых проектов (получение разрешений на строительство) рухнули в 2018 году на 52% год к году. Но демографические процессы не останавливались, рост населения в Турции за 2016–2021 годы в среднем составлял чуть менее 1,05% в год, а дешевеющая лира продолжала привлекать иностранцев.

Восстановление началось только во второй половине 2020 года, после ослабления ковидных ограничений, но до сих пор темпы строительства не вернулись к уровням 2017 года.

Последствия февральского землетрясения усугубили ситуацию по двум причинам:

1. большое количество внутренних мигрантов из пострадавших районов в регионы, где и так существует дефицит предложения;
2. неизбежный рост издержек в связи с вероятным повышением требований к сейсмической устойчивости зданий.

Какие перспективы у покупателей сейчас

В Турции мы видим похожий эффект, что и в США: несмотря на существенное падение продаж, цены продолжают расти. Спрос упал, но предложение настолько низкое, что на рынке все еще существует дефицит. Стоит отметить, что дешевый кредит не помогает строительному сектору удовлетворить спрос, что является еще одним камнем в огород «эрдоганомики».

Будущее сектора, как и его настоящее, полностью зависит от макроэкономики. Власти Турции сейчас стоят на, возможно, важнейшей развилке: продолжить верить в возможности низких ставок победить инфляцию либо перейти к ужесточению денежно-кредитных условий.

Как ни парадоксально, первый вариант предпочтителен для потенциального инвестора. Механизм реализации подобного сценария можно увидеть на примере Ирана. Иранская экономика, не одно десятилетие находящаяся под санкциями, имеет намного более глубокий дефицит предложения. Она пережила несколько периодов гиперинфляции и девальвации национальной валюты, из-за чего иранцы не доверяют риалу как средству сбережения. Аналог ключевой ставки Ирана (при всех поправках, что денежно-кредитная политика Ирана весьма отличается от западных аналогов) говорит о мягкости денежно-кредитных условий. Эти факторы привели к тому, что цены на жилье растут значительно быстрее официальной инфляции.

Тот же механизм будет действовать и для Турции:

1. Факторов снижения спроса нет.
2. Высокая инфляция будет стимулировать сберегать в реальных активах.
3. Девальвация валюты и, как следствие, рост себестоимости будут мешать увеличению предложения (необходимо достичь не просто уровня докризисных запусков, но и компенсировать непостроенное в кризис).
4. Цены (в лирах) могут удвоиться уже в ближайшие два-три года.
5. Главный риск — ликвидность. Годы высокого роста цен сильно сужают аудиторию потенциальных покупателей, поэтому высоки шансы, что очень дорогой дом просто никто не купит.

Тем не менее последние назначения новых глав центрального банка и особенно министерства финансов, придерживающихся конвенциональных взглядов на ДКП и экономическую политику, вызвали у рынков надежду на то, что Эрдоган будет переходить к жесткой ДКП для борьбы с инфляцией. Но при текущей стартовой точке это может растянуться на годы.

Наиболее актуален в этом случае будет пример России в 2015–2017 годах, когда Центральный банк сумел высокими ставками снизить инфляцию, а с ней и укрепить рубль. Главное, что случилось на рынке недвижимости после 2014-го года, — начало долгого периода падения реальных цен (то есть скорректированных на инфляцию) на жилую недвижимость.

Также этот период на рынке жилья запомнился как время банкротства множества девелоперов, в том числе самых крупных (СУ-155, «Мортон»). Правда, важное отличие от нынешней Турции: в России в 2014 году были рекордные вводы и продажи в новостройках, то есть не было давления на цены со стороны предложения до резкого роста ключевой ставки.

Рост ставок кредитования в Турции с большой вероятностью еще больше усугубит снижение спроса, но в случае укрепления национальной валюты строители не будут испытывать давление себестоимости. Инвестиционный спрос при этом сможет переключиться на более ликвидные активы. Это позволит как минимум закрепить цены на текущем уровне, а отрасль с большой вероятностью будет проходить период банкротств наиболее уязвимых игроков. Эффект снижения спроса окажет на цены более сильное влияние, чем снижение предложения, так как строительство реагирует на все изменения с лагом в 1–2 года.

Что в итоге

Привлекательность рынка недвижимости Турции в инвестиционных целях (а не получения гражданства) сейчас целиком зависит от дальнейшего отношения Эрдогана к процентным ставкам. Переход к жесткой ДКП приведет к продолжению стагнации в отрасли, но потенциальное укрепление лиры может дать стимул выходить из инвестиции для ранних инвесторов.

Сохранение текущей политики с большой вероятностью вызовет очередную спираль девальвация-себестоимость-цены, что благоприятно для иностранного покупателя, но не продавца, которому могут понадобиться средства.