Где россияне покупали недвижимость в 2022 году и сколько на ней можно было заработать

Интерес россиян к зарубежной жилой недвижимости в прошлом году значительно вырос. Они выбирали страны с открытыми границами и возможностью получить ВНЖ или гражданство. Рассказываем, какие направления были популярны у россиян и насколько они интересны с точки зрения инвестиций.

Как вырос спрос

Спрос россиян на зарубежную недвижимость вырос в 2022 году в 2,3 раза, подсчитал проект про недвижимость Prian.ru на основе анализа активных сообщений от потенциальных покупателей. Рынок пошел вверх в марте, а второй всплеск произошел в сентябре.

По данным NF Group, самыми популярными направлениями стали Турция (31% запросов покупателей), ОАЭ (22%) и Кипр (14%), который и раньше пользовался спросом у россиян. В 2021 году в первой тройке вместе с Кипром были Португалия и Греция, которые сейчас находятся на четвертом и пятом месте соответственно. За ними следуют Карибы, Испания, Великобритания, Мальта и Гренада.

Россияне утроили свои покупки жилья в Турции в 2022 году, что сделало их крупнейшими иностранными покупателями в стране, подсчитал Институт статистики Турции. Число сделок с иностранцами выросло на 15,2%, до 67 490, из них 16 312 пришлось на россиян. На втором месте по количеству сделок граждане Ирана (8223), на третьем — Ирака (6241). Самыми популярными локациями у иностранцев стали Стамбул, Анталия и Мерсин. Властям Турции даже пришлось ввести ограничения на получение туристического ВНЖ в некоторых районах Стамбула и Анталии, чтобы перераспределить спрос.

Турция с большим отрывом стала мировым лидером по росту цен на недвижимость в третьем квартале 2022 года, следует из глобального индекса цен Knight Frank. В номинальном выражении они выросли на 189,2% год к году в лирах. Значительный вклад в динамику цен внесла инфляция, которая в прошлом году была на уровне 64,3%. Но даже с поправкой на инфляцию недвижимость в Турции подорожала на 57,6%.

Основные локации для покупки недвижимости в ОАЭ — это Дубай и Абу-Даби. По данным CBRE, число сделок с жилой недвижимостью в Абу-Даби выросло на 38,5%,

до 5892, а цены на нее — на 1,5% в местной валюте, при этом стоимость аренды упала на 1%. В Дубае в 2022 году активность на рынке жилой недвижимости достигла рекордного уровня. Число сделок выросло на 59,2% по сравнению с прошлым годом, до 90 881. Цены в среднем выросли на 9,5%. Стоимость аренды также выросла на 26,9% и достигла рекордного уровня. Лидерами по покупке недвижимости в Дубае стали россияне, пишет Bloomberg со ссылкой на данные компании Betterhomes. За ними следуют британцы, индийцы, итальянцы и французы.

Продажи недвижимости на Кипре выросли на 30% по сравнению с прошлым годом, до 13 409 сделок, следует из данных Земельного кадастра страны. Продажи гражданам из стран, не входящих в ЕС, выросли на 59%. По оценкам Knight Frank, в третьем квартале цены на недвижимость на Кипре выросли на 4,6% год к году в местной валюте, но с поправкой на инфляцию снизились на 4,6%.

Почему россияне выбирали эти страны

Основной интерес пришелся на страны с открытыми границами, в которых россияне могут проводить длительное время, пишет Prian.ru. 64% сделок с зарубежной недвижимостью в 2022 году заключались для получения ВНЖ и гражданства, остальные 36% — для инвестиций и собственного проживания, отметили в NF Group.

Турция стала самой популярной страной у россиян по трем причинам, объясняет Анна Ларина, руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group:

• Возможность получения гражданства при минимальном объеме инвестиций в $400 000 и сроке владения недвижимостью от трех лет. Турецкий паспорт, благодаря заключенному с США соглашению о торговле и судоходстве, дает возможность получить инвестиционную американскую визу E-2 , которая позволяет жить и работать в стране.
• Туристические локации Турции популярны у тех, кто покупает жилье для себя и для сдачи в аренду.

Среди причин, по которым россияне выбирали ОАЭ, NF Group называет выгодные условия для бизнеса и релокации, возможность получить Emirates ID (аналог ВНЖ) и качественные объекты недвижимости с беспроцентной рассрочкой и высокой доходностью. Несмотря на то что Кипр входит в ЕС, он пока продолжает принимать заявления от россиян на получение ВНЖ при покупке недвижимости от 300 000 евро, а фактическое проживание в стране более пяти лет позволяет получить гражданство, объясняет интерес к этой стране компания.

Насколько привлекательны эти страны для инвесторов

В Турции средний диапазон арендной доходности варьируется от 7 до 10% годовых, но в лирах, отмечает партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. Так как большая часть россиян покупает недвижимость в Турции ради гражданства, спрос в следующем году на нее также сохранится, считает она. Если программа гражданства Турции за инвестиции закроется, то поток заявок на покупку недвижимости в этой стране, безусловно, снизится, говорит вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева. То же самое может произойти и по другим направлениям. По мнению Мариничевой, сейчас в Турции есть определенные районы, которые перегреты, но остались и перспективные направления: Алания — Центр, Оба, Демирташ; Анталия — Алтынташ; Стамбул — Ускюдар, Бейоглу, Бешикташ.

В Дубае действительно произошел скачок на рынке недвижимости, и нужно очень внимательно следить за тем, как будут дальше развиваться события, отмечает Мошева из Intermark Real Estate. Но она считает, что еще год-полтора в эмирате будет продолжаться рост. Russia Sotheby’s International Realty сейчас считает интересными следующие районы Дубая — Dubai Creek Harbour, Dubai Hills, Jumeirah Lake Towers (JLT), Jumirah Village Circle (JVC), Mohammed Bin Rashid City (MRB) и Sobha Hartland.

«Альфа-Капитал» позитивно смотрит на перспективы инвестиций в ОАЭ, говорит Сергей Рогозин, руководитель направления по развитию продаж инвестиционных продуктов управляющей компании. По его оценкам, инвестор может рассчитывать на рост стоимости первичной недвижимости в Дубае и Абу-Даби до 30–40% к моменту сдачи объекта и на арендный доход до 10% в валюте. Прирост цены на недвижимость в Дубае сейчас действительно составляет около 10% в год, то есть к концу строительства можно заработать 30%, говорила «Коммерсанту» основательница компании Kalinka Middle East Екатерина Румянцева. Но при этом она подчеркнула, что сложно предсказать, как будет складываться ситуация через три года, и цены могут пойти как вверх, так и вниз.

В Дубае средняя доходность квартир при долгосрочной аренде составляет около 5% годовых, отмечает Мошева. Но из-за большого ажиотажа, как туристического, так и релокации бизнесов, значительно вырос спрос на краткосрочную аренду. Поэтому на краткосрочной аренде можно зарабатывать 8–10% годовых чистыми.

По Кипру в этом году было меньше новостей, но интерес к рынку есть у огромного числа инвесторов, в том числе потому, что летом там откроется самое большое в Европе казино, а в Лимасоле открывается гольф-поле на 18 лунок, рассказывает Мариничева. Развитие инфраструктуры будет влиять на дальнейшую динамику цен, добавляет она. По оценкам Мошевой, на Кипре доходность от аренды варьируется от 3,5 до 5% годовых в зависимости от объекта и его цены. Как правило, чем дороже объект, тем ниже доходность, поясняет эксперт.

Помимо популярных Турции, Кипра и ОАЭ, Мариничева рекомендует обратить внимание на Таиланд и Бали с целью инвестиций. По ее словам, стоимость недвижимости на этих рынках определяется их доходностью, а доходность стала очень высокой из-за возвращения международных туристов и, в частности, китайцев, которым только что открыли границы.

Рогозин рекомендует обратить внимание на Катар. Он считает, что эта страна потенциально может повторить путь развития ОАЭ. При этом там достаточно стабильная национальная валюта и низкий налог на приобретение недвижимости — 0,25% против 4% в Дубае или 2% в Абу-Даби.