Что нужно знать об инвестициях в недвижимость Кипра

Кипр остается одним из самых популярных направлений среди россиян для покупки недвижимости. По данным NF Group, в 2022 году он занял третье место по числу запросов от покупателей. Вместе с экспертами разобрались, чем он так привлекает инвесторов, какие у него перспективы и о каких налогах нужно помнить при заключении сделки.

Экономика Кипра

Население Южного Кипра составляет порядка 918 тысяч человек. Самый густонаселенный город — это столица Никосия, там проживает 38% населения. А еще на Кипре живет более 193 тысяч иностранных граждан, большая часть из которых — в Пафосе.

Кипр входит в Евросоюз. Экономика страны в 2020 году пострадала от коронавируса и упала на 4,4%, зато в 2021 году выросла на 6,6%. По предварительным оценкам министерства финансов Кипра, в 2022 году ВВП страны может вырасти на 6%. В 2023 году рост замедлится до 3%, а в 2024 году ускорится до 3,3%. На сектор услуг приходится почти 84% ВВП, в 2020 году в нем было занято 70% рабочей силы. Туризм — ключевой драйвер для экономики. Кроме того, важную роль играют финансовые услуги и недвижимость.

Инфляция в декабре 2022 года составила 7,9% по сравнению с декабрем 2021 года. Основной вклад внесли коммунальные услуги (17%) и продукты (12,6%). По данным службы статистики, индекс цен на жилую недвижимость в третьем квартале 2022 года год к году вырос на 5,3%. ЦБ Кипра зафиксировал рост индекса за этот же период на 6,3%. Основные причины увеличения цен на недвижимость — удорожание строительства и рост спроса. Продажи недвижимости на Кипре выросли на 30% по сравнению с прошлым годом, до 13 409 сделок, следует из данных Земельного кадастра страны. По оценкам Cyprus Sotheby’s International Realty, средняя цена дома на Кипре в четвертом квартале 2022 года выросла на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 233 000 евро, цена апартаментов выросла на 2% и составила 138 000 евро.

Чем Кипр привлекает инвесторов

Кипр популярен среди инвесторов со всего мира в первую очередь благодаря своей геолокации, говорит руководитель отдела продаж международного брокера недвижимости Tranio Екатерина Шиманская. Оттуда очень удобно добираться в Грецию, Испанию и другие страны Европы. Кроме того, там очень комфортный мягкий климат, и на Кипре прекрасно говорят на английском языке.

На Кипре иностранцы, в том числе из России, могут получить ПМЖ за инвестиции, отмечает партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. Для этого необходимо приобрести недвижимость стоимостью от 300 000 евро. В отличие от Дубая, Кипр дает ПМЖ и за инвестиции в строящуюся недвижимость. Для этого нужно вложить от 200 000 евро на этапе подачи документов, а затем еще 100 000 евро.

Кипр интересен инвесторам и с точки зрения налоговых льгот. Например, корпоративный налог на прибыль в этой стране один из самых низких в Европе — 12,5%. «По пассивным доходам, полученным за пределами Кипра, также установлены низкие налоговые ставки. Так, на дивиденды действует нулевая ставка, на сдачу в аренду недвижимости за пределами Кипра — пониженная», — рассказывает Мошева. По словам Шиманской, Кипр сейчас очень популярен для релокации бизнеса: за прошлый год от иностранных компаний было подано более 8000 заявок на перерегистрацию.

Недвижимость на Кипре стабильно растет в цене на 5–7% в год, а доход от ее сдачи в долгосрочную аренду может приносить 4–5% годовых, оценивает Мошева. При этом она отмечает, что доход от краткосрочной аренды будет ненамного больше, но риски вырастут.

Покупка недвижимости на ранних стадиях строительства может принести доход в 30–50%, рассказывает Шиманская и предупреждает о необходимости учитывать высокие риски таких объектов, так как проект может быть недостроен. По мнению эксперта, перспективными для инвесторов могут быть проекты редевелопмента, как минимум они не облагаются НДС, что сразу очень привлекательно. «Например, можно приобрести апарт-отель в центральной части Лимасола и через полтора года, которые уйдут на получение разрешений и работы, продать объект и получить прибыль порядка 30–35%. Можно также не продавать его, а отдать под аренду, которая будет приносить около 5% годовых», — говорит Шиманская. Уменьшить риски можно, подписав договор с управляющей компанией о гарантированной аренде, которая будет выплачивать этот доход вне зависимости от того, сдается проект или нет, добавляет она.

Перспективы рынка недвижимости

Tranio прогнозирует рост цен недвижимости на Кипре в этом году до 12%. Основной драйвер — постоянно растущий спрос, считает Шиманская. «В прошлом году было рекордное количество продаж с 2008 года. По нашему мнению, этот год будет еще более успешным, потому что в феврале–марте 2022 года были проблемы с платежами, многие из них не проходили. Сейчас этот процесс налажен», — пояснила она.

Мошева также считает, что потенциал для дальнейшего роста цен на недвижимость на Кипре есть из-за ограниченного предложения. По ее словам, строящиеся объекты у девелоперов очень быстро заканчиваются, их раскупают максимум за несколько месяцев, и инвесторам приходится ждать выхода на рынок новых проектов.

На нехватку жилищного фонда по отношению к количеству людей, приехавших на остров, указывает и управляющий директор инвестиционного департамента UFG Wealth Management Сергей Беляев. Однако он более скептично смотрит на перспективы рынка. По мнению Беляева, покупка недвижимости на Кипре была неплохой инвестицией после банковского кризиса, с которым страна столкнулась в 2013 году, тогда стоимость квадратного метра жилья была в несколько раз ниже. Он допускает, что цены на недвижимость могут еще вырасти, но видит перегретость рынка аренды. По его оценкам, в прошлом году из-за ажиотажа средний ценник на аренду жилья вырос на 30–200% в зависимости от региона и держится на этом уровне. Беляев ожидает, что в краткосрочной перспективе может произойти его временное снижение. Среди факторов, которые будут влиять на рынок в массовом сегменте, он выделяет наличие иностранных компаний на Кипре и экспатов, в них работающих, в премиальном сегменте — налоговый режим и его потенциальное изменение.

В 2023 году рынок недвижимости Кипра может столкнуться с новыми трудностями, отмечает проект «Иммигрант Инвест». Во-первых, это инфляция, рост процентных ставок и, соответственно, ставок по ипотеке. Во-вторых, возможное ужесточение налогового режима. Парламент страны рассматривает законопроект, при котором получить льготную ставку НДС при покупке недвижимости станет сложнее. Рост процентных ставок больше влияет на рынки, где высокая закредитованность, — это чаще страны Северной Европы, где были дешевые кредиты, отмечают в Tranio. На Кипре чаще всего недвижимость покупали за кэш, поэтому спрос, скорее всего, сохранится, считает компания. Закон, который меняет условия льготного НДС на недвижимость, еще не принят, и Кипр, заинтересованный в привлечении иностранных инвесторов, наверняка придумает для них какие-то новые льготы, уверены в Tranio.

Intermark Real Estate чаще всего рекомендует покупать объекты в Лимасоле, потому что там проживает самая состоятельная прослойка арендаторов. Они зачастую приезжают с семьями на длительный срок, предпочитают селиться рядом с офисами международных компаний и в районах с развитой инфраструктурой, отмечает Мошева. В Лимасоле открывается одно из крупнейших казино в Европе, которое станет зоной притяжения, вокруг него застройщики уже скупили земли и начали строить проекты, добавляет Шиманская. По ее мнению, наиболее привлекательны для инвесторов на Кипре объекты с развитой инфраструктурой и в 300–500 м от моря.

Налоги и сборы

При покупке недвижимости инвестору нужно учитывать не только ее стоимость, но и налоги, которые придется заплатить. По общему правилу покупка вторичной недвижимости или новостройки, разрешение на строительство которой получено до 1 мая 2004 года, не облагается налогом на добавленную стоимость (VAT), рассказывает Юлия Батталова, руководитель практики сопровождения сделок FTL Advisers. Покупка иной первичной недвижимости облагается НДС по ставке 19%. Но при покупке первого объекта на Кипре может быть применена льготная ставка в 5% при соблюдении следующих условий:

• покупателем должно быть физлицо, достигшее 18 лет (гражданство и резидентство значения не имеют);
• приобретаемая недвижимость должна использоваться как место преимущественного проживания покупателя, она не должна продаваться в последующие 10 лет или использоваться в коммерческих целях, то есть ее нельзя сдавать в аренду (в ином случае придется доплатить разницу в налогах);
• общая площадь объекта не должна превышать 275 кв. м, при этом льгота применяется только в отношении 200 кв. м. К большим по площади объектам применяется комбинированная ставка — 5% на 200 кв. м и 19% на оставшуюся площадь.

Для получения льготы необходимо в течение 6 месяцев после приобретения недвижимости обратиться в Минфин Кипра с соответствующим заявлением, объясняет Батталова. К нему также нужно будет приложить необходимые документы, подтверждающие право на получение льготы: заявление, что покупатель за последние 10 лет не получал аналогичную льготу, договор на приобретение недвижимости, документы на недвижимость, документы собственника и др.

При покупке недвижимости нужно также уплатить Гербовый сбор (Stamp duty) за оформление сделки в размере 0,15–0,2% от стоимости объекта. При переходе права собственности на объект недвижимости на вторичном рынке уплачивается Титульный сбор (Property transfer fee), который составляет 3/5/8% в зависимости от стоимости объекта недвижимости.

При этом за недвижимость на Кипре не нужно платить ежегодный налог на владение, он был отменен в 2017 году. Однако на владельца ложится бремя содержания объекта в части оплаты коммунальных платежей, включая обслуживание придомовой территории, отмечает Батталова. Кроме того, при покупке недвижимости нужно учитывать дополнительные расходы, например на страхование. Батталова также рекомендует перед покупкой недвижимости узнать о наличии дополнительных льгот. Они могут периодически устанавливаться на законодательном уровне и применяться в определенный период времени.