Затишье после рекордов. Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?

Месяц начала боевых действий между Россией и Украиной оказался рекордным для рынка недвижимости — февральский спрос на жилье побил рекорд за последние восемь лет. Одновременно взлетели и цены. Но уже в марте рост спроса резко замедлился. Стоит ли сейчас рассматривать недвижимость в качестве объекта для инвестиций?

Жилая недвижимость

В феврале в Москве был зафиксирован рекордный спрос на жилье. По данным Росреестра, на рынке новостроек было заключено более 10 тысяч договоров долевого участия. Это почти в 1,5 раза больше по отношению к предыдущему месяцу и на треть к февралю 2021 года. На вторичном рынке было зарегистрировано 13,4 тысячи переходов прав, это максимальное февральское значение за последние восемь лет. За аналогичный период больше Росреестр зарегистрировал лишь в 2014 году, когда было оформлено 13,8 тысячи договоров.

Резкий рост спроса способствовал резкому росту стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы. За февраль квадратный метр подорожал на 5% и достиг в цене 281 000 рублей, подсчитал «Метриум». Предыдущий максимум ценового всплеска был зафиксирован в марте 2014 года, когда средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась на 4,8%. В марте рост цен замедлился до 1,4%. А вторичный рынок жилья к началу апреля практически замер, пишет Forbes.

В первом квартале 2022 года выросла цена во всех классах новостроек Москвы, следует из отчета «Коллиерз Интернешнл». В среднем квадратный метр без учета элит-класса подорожал на 6%, до 385 000 рублей. Больше всего подорожал сегмент премиум-класса — на 10%, бизнес-класса — на 7%, комфорт-класса — на 8%.

В целом по России средняя стоимость квадратного метра в новостройке за первый квартал выросла на 11,2%, до 104 000 рублей, на вторичном рынке — на 10,4%, до 91 300 рублей, оценил «Мир квартир».

Каждый раз в условиях девальвации рубля и других глобальных проблем, вроде санкций, происходит спекулятивный скачок цен, объясняла ранее Investo управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Он примерно сопоставим со степенью девальвации. Однако в течение последующих месяцев ситуация стабилизируется, и дальше динамика цен будет разной в различных сегментах рынка, считает эксперт. В премиум- и элитном классе спрос сохранится, так как их аудитория меньше страдает от финансовой ситуации, а в условиях закрытия границ с Европой и США многие переориентируются на поиск жилья в России. В бизнес-классе и в массовом сегменте спрос явно просядет, но пока трудно прогнозировать насколько — многое будет зависеть от мер поддержки властей. Но скидки, прямое снижение цен в не очень ликвидных проектах вполне возможны.

Признаки угасания спроса на вторичном рынке появились уже в марте. До 20 марта «ИНКОМ-Недвижимость» наблюдала ажиотаж, число обращений в компанию на 30–50% превышало норму, но с 21 марта покупательский интерес стал затухать, и к концу месяца потенциальный спрос опустился на 30% ниже нормы. В апреле вторичный рынок может потерять 25–30% сделок из-за ухода ипотечников в связи с ростом ставок, ожидает «ИНКОМ-Недвижимость».

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» считает вероятным сценарий 2015 года, когда спрос на вторичном рынке упал на 30%. Рынок новостроек тоже не сможет избежать значительного падения продаж, несмотря на льготную ипотеку, потому что ипотечный спрос был исчерпан при ставках 6–8%. Эксперты центра допускают падение цен на жилье на 15–20%, как это было в 2015–2017 годах.

В то же время гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко предполагает, что из-за роста стоимости строительства и уменьшения предложения новостройки продолжат дорожать в течение года, но не опережающими темпами. Вторичная недвижимость может начать дешеветь в части регионов, в части — дорожать на уровне инфляции. По мнению Луценко, самым лучшим вложением сейчас являются квартиры-студии и небольшие однокомнатные квартиры с отделкой. «Их можно в любые времена легко сдавать в аренду, получая пассивный доход. Квартиры с отделкой выгодны потому, что отделывать самостоятельно дороже, причем сегодня стало намного дороже, чем год назад», — пояснил он.

При небольшом бюджете лучше приобретать компактную студию или однокомнатную квартиру с отделкой в массовом сегменте новостроек с хорошей транспортной доступностью и рассчитывать на аренду, согласна Коркка. Инвесторам, которые рассматривают варианты жилья в новостройках бизнес-класса, она советует искать семейный вариант квартиры и ориентироваться на быструю перепродажу.

Недвижимость остается стабильным способом сохранения денежных средств на фоне волатильности рынков, уверен региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев. Элитная недвижимость никогда не обесценится до нуля, поэтому в любых условиях найдутся инвесторы, для которых такой актив будет привлекателен, указывает он. Доходность инвестиций в недвижимость зависит от стратегии инвестирования: спекулятивная стратегия при правильном выборе объекта может принести 10–20% и более годовых. При этом чем раньше инвестор зайдет в проект, тем выше может оказаться доходность, так как на ранних этапах развития проекта больше рисков. Сдача в аренду традиционно имеет небольшую доходность, до 5–6%.

При выборе инвестиционного объекта Соловьев рекомендует оценить перспективность локации, транспортную доступность, какое количество конкурентов может быть внутри и за пределами проекта, проверить цены на предмет оверпрайса, найти информацию о застройщике и судьбе предыдущих проектов, если они есть. Наиболее интересными регионами, по мнению эксперта, являются те, где спрос на недвижимость превышает предложение, соответственно, есть потенциал роста стоимости, а также те, где есть качественные объекты. Прежде всего, это крупные города-миллионники, включая Москву и Санкт-Петербург.

Коммерческая недвижимость

Пока жилая недвижимость бьет рекорды, на рынке коммерческой намечаются большие проблемы. Доля пустующих торговых площадей растет, офисный рынок тоже столкнется с активным высвобождением, но ближе к сентябрю, пишет «Коммерсантъ».

Среди торговой недвижимости больше всего пострадали крупные торговые центры, где якорными арендаторами были иностранные компании, которые занимали лучшие проходные места на первых этажах, говорит Investo директор департамента торговой недвижимости ILM Лариса Еремина. Помещения сейчас закрыты, трафик снизился. Многие собственники торговых помещений не совсем понимают, что будет дальше с арендным потоком, так как многие арендаторы объявили о временном закрытии и не вышли на переговоры с арендодателями, но продолжают платить аренду.

Тем не менее Еремина считает, что инвестиции в коммерческую недвижимость помогут сохранить сбережения, особенно в период обесценивания рубля. По оценкам эксперта, доходность, которую можно сейчас получить по торговой недвижимости, составляет от 8% до 12% в Москве и Московской области.

Наиболее стабильным и устойчивым к внешним факторам сегментом недвижимости остаются склады, считают эксперты девелопера складских и производственных помещений Radius Group. Исполнительный директор компании Захар Вальков заявил CRE, что в худшем случае уход иностранных компаний из России может привести к высвобождению около 30% складов, в лучшем — к 10%, но они будут быстро поглощены рынком в связи с полным отсутствием спекулятивного строительства. Кроме того, свободные площади могут занять азиатские компании, которые выйдут на российский рынок, и отечественные производители, увеличивающие запасы товаров. Однако при низких рисках вложения в складскую недвижимость дают небольшой рост добавочной стоимости.

Игроки на рынке коммерческой недвижимости занимают выжидательную позицию, пытаясь понять, что будет дальше, — в ситуации, когда непонятна глубина просадки рынка, сложно утверждать, что сейчас оптимальное время для инвестиций, сказал Investo партнер Commonwealth Partnership Алан Балоев. Но на таком непредсказуемом рынке могут появляться и появляются активы, которые в силу различных причин значительно теряют в стоимостных ожиданиях. Для таких объектов даже текущий рынок является оптимальным моментом, чтобы инвестировать, отмечает эксперт.

По мнению Балоева, недвижимость может быть инструментом защиты от инфляции и сохранения капитала, если рассматривать долгосрочный горизонт планирования сроком 5–10 лет, не только за счет арендной прибыли, но в первую очередь за счет роста капитальной стоимости. Но в коротком интервале времени сейчас купить что-то, что будет приносить доход, опережающий темп инфляции, будет проблематично.