«Все может обернуться каскадным эффектом». Чем возможный крах WeWork грозит рынку офисной недвижимости США

«Все может обернуться каскадным эффектом». Чем возможный крах WeWork грозит рынку офисной недвижимости США

Оглавление

Сеть коворкингов WeWork оказалась на грани банкротства. Рассказываем, с чего начинались проблемы у стартапа, который оценивали в $47 млрд, почему потенциальное банкротство необязательно означает конец компании и как оно затронет рынок недвижимости США.

Что случилось

9 августа WeWork предупредила инвесторов, что ее убытки и прогнозируемые потребности в денежных средствах в сочетании с увеличением оттока участников и текущим уровнем ликвидности вызывают «существенные сомнения» относительно самой возможности продолжать деятельность в будущем. Акции компании рухнули почти на 40% за один день. С момента выхода на биржу акции WeWork потеряли уже почти 99%.

Стоимость акций WeWork

В отчете за второй квартал WeWork заявила, что ее прогноз на будущее зависит от ряда планов, включая дальнейшую реструктуризацию и поиск дополнительного капитала в течение следующих 12 месяцев. Компания изучает возможность продажи акций или других активов, чтобы попытаться привлечь больше денег.

За первые шесть месяцев 2023 года она получила чистый убыток в размере $696 млн. Это на 40% меньше по сравнению с убытками за аналогичный период прошлого года, а объем ликвидности на счетах составил $680 млн. Но этого может оказаться недостаточно для покрытия растущих долгов WeWork, включая обязательства по долгосрочной аренде на $13,3 млрд и долгосрочный долг в $2,9 млрд. Прибыль выросла, но показатели как выручки, так и прибыли на акцию по-прежнему не соответствовали как консенсус-прогнозам аналитиков, так и прошлым прогнозам самой компании.

Выручка WeWork с 2016 по 2022 годы

Как WeWork превратилась из многомиллиардного стартапа в компанию на грани краха

WeWork появилась в 2010 году в Нью-Йорке и менее чем за десятилетие разрослась до огромного бизнеса, ведущего дела в десятках стран. Как писал американский Forbes, в 2014 году WeWork была «самым быстрорастущим арендатором новых офисных площадей в Нью-Йорке», планировала получить такой же статус в Америке, а также выйти на международный уровень.

Бизнес-модель компании относительно проста. WeWork не владеет ни одним из своих офисов — компания арендует их на несколько лет, затем трансформирует согласно своим стандартам (добавляя, например, кафе и общественные пространства), а затем сдает их в субаренду по более высоким ценам на короткий срок — по дням или месяцам. Для арендаторов WeWork контракты больше похожи на покупку членства в тренажерном зале, чем на аренду. Выгоды подхода очевидны: аренда требует меньше первоначальных затрат, что позволяет расширяться быстрее, а владелец недвижимости не сможет взимать ничего сверх оговоренной платы. Но есть и риски: если арендаторы так и не придут, WeWork все равно нужно платить арендную плату.

Падение WeWork началось в 2019 году после плохой реакции рынка на ее форму SEC S-1 в преддверии запланированного IPO. WeWork предоставила очень сомнительную форму S-1: например, там были такие вызвавшие у инвесторов недоумение показатели, как «скорректированная сообществом EBITDA», из которой вычитаются не только проценты, налоги, износ и амортизационные отчисления, но и расходы на маркетинг, общие и административные расходы, а также затраты на разработку и дизайн.

Что такое форма S-1

Это ключевой документ компании, собирающейся выйти на биржу. В ней требуется предоставить проспект эмиссии — документ с информацией о финансовом состоянии, бизнес-модели, использовании доходов, структуре выручки, андеррайтинге, менеджменте и другими важными данными.

Из-за этого у инвесторов возникли вопросы к бизнес-модели компании: например, на тот момент обязательства WeWork перед арендодателями составляли $47,2 млрд, а арендаторы должны были заплатить ей по менее долгосрочным контрактам только $4 млрд. Возможные риски перечислялись на 29 страницах.

Еще один сомнительный момент — очевидные преференции, которыми пользовался основатель компании Адам Нойманн: в проспекте раскрывалось, что WeWork ссужала ему крупные суммы под низкие проценты и сдавала в аренду здания, которыми он владел. Нойманн даже продал права на использование слова «We» своей собственной компании примерно за $5 млн. Также рынок смутили огромные убытки (примерно $3 тысячи в минуту). Из документов следовало, что выручка на одного пользователя с 2016 по 2017 год упала на 6,2%, до $6928, в то время как расходы на продажи и маркетинг выросли более чем втрое, до $139 млн: это было уже 16% от выручки, в то время как в 2016 году этот показатель составлял 9,9%.

Как писала The Guardian, бизнес-модель WeWork «имела мало шансов на прибыльность по крайней мере с 2015 года», однако именно заявка на IPO пролила свет на ее финансовые проблемы. В частности, WeWork «распространяла среди потенциальных венчурных инвесторов документы, которые преуменьшали проблемы компании», писала газета. По оценкам Financial Times, еще в 2018 году WeWork стоила ближе к $3 млрд, в то время как ее оценивали в $20 млрд.

WeWork отложила IPO и начала реструктуризацию, расставшись с Нойманном, уволив тысячи сотрудников и распродав непрофильные предприятия. В итоге компания сумела стать публичной лишь через слияние со SPAC в октябре 2021 года, получив гораздо более низкую оценку. Однако акции практически сразу начали падать.

Удар по бизнесу WeWork, олицетворявшей офисную культуру 2010-х годов, нанесла пандемия, изменившая образ жизни многих людей и отношение к работе в офисе. Популярность удаленной работы и растущие процентные ставки, затрудняющие рефинансирование долгов, негативно сказались на восприятии рынком перспектив WeWork и ее убытках, сокращавшихся не так быстро, как ожидали в компании.

Как заметил агент по корпоративной недвижимости Oxford Partners Чейз Макатир, большая часть бизнеса WeWork приходилась на малый бизнес, стартапы и фрилансеров, подписывавших краткосрочные договоры аренды. Они могли относительно легко съезжать из офиса, в то время как WeWork была связана с владельцами зданий долгосрочными договорами. «WeWork несла большие риски в своем бизнесе. А теперь представьте — начинается пандемия, полностью переворачивающая рынок офисной недвижимости. Краткосрочные договоры истекают, владельцы малого бизнеса и фрилансеры работают из дома. А WeWork по-прежнему несет расходы по долгосрочным договорам на своем балансе», — резюмировал Макатир.

Помимо этого, компания вкладывала большие деньги, стремясь сделать офисы красивыми, современными и приятными для клиентов. После падения спроса на офисы это обернулось ростом долгов. Например, компания оснастила арендуемые помещения современной мебелью и сантехникой, добавляя даже такие вещи, как бесплатная фруктовая вода и автоматы с пивом. «Но эти вещи стоят очень дорого, и это одна из причин, по которой у них были проблемы с прибыльностью», — добавил Макатир.

В WeWork надеялись, что выиграют от тренда на «гибкие офисные пространства», где сотрудникам предоставляется несколько вариантов рабочих мест и способов работы. Однако показатели физической заполняемости офисов оставались ниже докризисного уровня и оказывали давление на возможности WeWork обслуживать свой долг, пишет WSJ. WeWork сообщила, что во втором квартале 2023-го заполняемость снизилась по сравнению с предыдущим кварталом. Она составила к концу второго квартала 72%, что всего на 2% больше в годовом исчислении и фактически на 1 процентный пункт меньше по сравнению с предыдущими тремя месяцами.

Спустя три года после начала пандемии показатели заполняемости офисов арендодателями по всем Соединенным Штатам остаются в значительной степени ниже, чем раньше. Компании, предлагающие удаленные варианты, растут быстрее, чем их коллеги, придерживающиеся традиционного подхода. По данным риелторской компании Colliers, вакантность офисов в Нью-Йорке остается на рекордно высоком уровне — 17,4%. Это на 70% больше, чем до пандемии. По всей стране ситуация не лучше — доля пустых офисов составляет 20%.

Есть ли у WeWork шанс избежать банкротства?

По словам генерального директора Дэвида Толли, у WeWork есть план, включающий в себя пересмотр условий аренды, продажу активов и создание нового приложения для лучшего обслуживания клиентов. WeWork планирует улучшить ситуацию с ликвидностью за счет сокращения расходов на аренду, контроля расходов и сокращения оттока арендаторов.

Ежегодные расходы WeWork

Толли сказал, что, несмотря на трудности, он остается «уверенным» в долгосрочном видении WeWork. Но аналитики с Уолл-стрит не столь оптимистичны.

«У гибких рабочих пространств есть будущее в офисной экосистеме, но у WeWork в ее нынешнем состоянии, возможно, его нет», — написали аналитики BTIG, понизив свою целевую цену по акциям компании с $2 до $0,20.

Еще один плохой знак — привлечение WeWork группы новых членов правления с опытом реструктуризации компаний после банкротства. Это произошло после отставки трех членов совета директоров из-за «существенных разногласий относительно управления советом директоров и стратегического и тактического направления компании», сообщал WSJ.

В способности WeWork обслуживать долг сомневается и рейтинговое агентство Fitch: 16 августа оно понизило долгосрочные рейтинги дефолта WeWork с «ССС-» до «СС». Это один из самых низких рейтингов — агентство считает, что существует очень высокая вероятность дефолта компании по долговым обязательствам.

Однако в США само по себе заявление о банкротстве не обязательно означает крах компании: во многих случаях менеджмент может договориться о реструктуризации долга с кредиторами, поглощении или иных действиях, которые могут вернуть бизнес к жизни. Глава 11 Кодекса США о банкротстве позволяет компании продолжать деятельность, привлекать финансирование и реструктуризировать долговые обязательства, в том числе проводить реорганизацию, не обременяя ее прошлыми обязательствами. Это значит, что WeWork получит право отказаться от аренды тех или иных офисов без каких-либо последствий.

Как возможное банкротство WeWork скажется на рынке офисов США

Падение акций WeWork ошеломляет — ее инвесторы столкнулись с огромными убытками. На пике в октябре 2021 года компания оценивалась примерно в $9 млрд — с тех пор бумаги подешевели почти на 99%, и теперь капитализация WeWork составляет чуть больше $300 млн. Однако до IPO в октябре 2020 года компания оценивалась еще дороже: перед пандемией японский инвестиционный конгломерат SoftBank оценил WeWork в $47 млрд. Гендиректор Масаеси Сон еще в 2020-м говорил о вложениях в стартап: «Это было глупо с моей стороны, я был неправ». Всего Softbank вложил в компанию почти $20 млрд — и уже сообщил SEC в августе, что его совокупный убыток от инвестиций в компанию составляет $18,6 млрд. Softbank — однозначно главный пострадавший от проблем WeWork.

Кроме него, среди проигравших рискуют оказаться владельцы арендуемых WeWork офисов. Эксперты по банкротству и недвижимости, опрошенные Fortune, утверждают, что в зависимости от особенностей их контрактов и местного законодательства арендодатели могут не получить деньги от WeWork. Глава 11 дает WeWork право расторгать договоры аренды, в результате чего многие владельцы офисов могут остаться с пустыми помещениями.

Поскольку WeWork в основном сдает в аренду старые здания, его ликвидация может ускорить вызванное пандемией падение стоимости и доходов офисов классов В и С, особенно в Нью-Йорке, где у компании больше всего объектов.

Города США с наибольшим числом офисов WeWork

В случае подачи заявления на банкротство WeWork, скорее всего, оценит доходы по всем офисам и сохранит прибыльные здания, а с убыточными разорвет договоры аренды, считает юрист по вопросам банкротства в нью-йоркской Starr & Starr Стивен Старр. По его мнению, таким арендодателям, вероятно, WeWork не заплатит никогда — компания уже задолжала уйму денег, а количества доступных активов для продажи недостаточно, чтобы покрыть обязательства, добавил он.

«Арендодатели WeWork находятся в очень опасном положении», — сказал Fortune вице-президент Kassin Sabbagh Realty Альберт Султан. По его словам, владельцам офисов лучше пересмотреть условия с WeWork, чем пытаться найти новых арендаторов. Волновой эффект от ухода столь крупного арендатора, как WeWork, может вызвать серьезные проблемы в сфере коммерческой недвижимости, что приведет к снижению арендной платы на годы вперед. Султан также отметил фактор медленного возвращения сотрудников в офисы: спрос на офисы до сих пор невелик, поэтому в случае потери WeWork владельцам офисов придется снижать цены для конкуренции друг с другом.

Прообраз возможных последствий — ситуация с домом №315 по 36-й улице на Манхэттене. По данным рейтинговой компании DBRS Morningstar, с апреля WeWork перестала платить арендную плату за него, что привело арендодателя к дефолту по ипотеке на сумму $127 млн, отмечает WSJ.

Согласно отчету SEC, по состоянию на декабрь 2022 года WeWork арендовала около 4,07 млн квадратных метров офисов по всему миру, в том числе около 1,7 млн квадратных метров в США и Канаде. Как отметил директор Института глобального финансирования недвижимости Чао-Хон Чена при Школе бизнеса Стерна Нью-Йоркского университета Сэм Чандан, офисы WeWork в США — это сравнительно небольшая доля, но в случае прекращения компанией обязательств по аренде это станет серьезным ударом для владельцев этих зданий. Чандан добавил, что спрос на аренду офисов сейчас в целом слаб, а на рынке коворкингов за последние несколько лет выросла конкуренция, что заставляет еще сильнее сомневаться в будущем WeWork.

Даже если компания успешно проведет реструктуризацию, для рынка офисов это будет означать лишь минимизацию потерь. Как заявил партнер Barnes & Thornburg LLP Джим Ван Хорн, если WeWork выйдет из банкротства, то станет «более компактным и скромным», что приведет к еще большему сокращению числа офисов компании. С конца 2019 года WeWork уже расторгла или реструктурировала 590 договоров аренды.

Если WeWork подаст заявление о банкротстве по главе 11, которая дает шанс реорганизоваться и продолжить работу, то это может привести к отсрочке выплат по старым долгам и возврату арендной платы. Если же заявление будет по главе 7 (ликвидационной), то у арендодателей была бы возможность получить свое в результате распродажи активов WeWork. Однако кажется, что всех активов WeWork не хватит, чтобы расплатиться: по сути, главное, что у нее есть — договоры аренды, которые уже в любом случае не принесут столько денег, сколько могли бы до пандемии. А запаса кэша на счетах явно недостаточно. «Думаю, это потенциально может затронуть всю отрасль. Все может обернуться каскадным эффектом», — цитирует издание о недвижимости TheRealDeal соруководителя практики CMBS юридической фирмы Dykema Эда Вейла.

ИнвестидеиИнфраструктура инвестиций

INVESTO — проект команды профессиональных экономических и инвестиционных журналистов

Разбираем главные темы для инвесторов, инвестидеи и перспективы самых интересных компаний. Рассказываем, как смотреть на рынок и за чем следить, чтобы получить хорошую доходность и не потерять деньги. Представляем непредвзятый взгляд со стороны.

Подробнее о проекте ⟶

INVESTO — проект команды профессиональных экономических и инвестиционных журналистов

Разбираем главные темы для инвесторов, инвестидеи и перспективы самых интересных компаний. Рассказываем, как смотреть на рынок и за чем следить, чтобы получить хорошую доходность и не потерять деньги. Представляем непредвзятый взгляд со стороны.

Подробнее о проекте ⟶
Update cookies preferences