Стоит ли инвестировать в недвижимость на Кипре? Отвечает управляющая фондом GEIST Movchan’s Group Елена Чиркова

Одним из самых популярных направлений у россиян, заинтересованных в покупке жилья за границей, остается Кипр. Узнайте, стоит ли инвестировать в кипрскую недвижимость. Плюсы и минусы покупки, аренды, цены, и особенности выбора агентства и недвижимости у моря.

Спрос на недвижимость на Кипре

До кризиса 2008 года Кипр был дешевым местом с точки зрения долгосрочной недвижимости. Однокомнатные апартаменты в прибрежном городе можно было снять за 150 евро. Постепенно цены росли, и первым драйвером стал переезд жителей Греции на Кипр, затем — программистов. Кипр развивает у себя IT-сектор и дает налоговые и неналоговые льготы. Например, если ты супруг/супруга программиста, работающего на Кипре, то получаешь право на работу. Для других профессий это правило не действует.

С марта 2022 года на Кипр переезжают россияне, мужчины-украинцы с семьями, которые смогли покинуть территорию Украины через Россию, и украинские женщины и дети, выехавшие из Украины. Едут и немцы с англичанами пенсионного возраста, которые могут снять апартаменты на зимний период.

Цены на аренду недвижимости на Кипре подскочили резко и продолжают расти. Общий рост предположительно составил 3–3,5 раза.

Что касается цен на покупку, то она выросла не очень сильно, меньше чем на 20%. Это объяснялось ростом арендной платы и, соответственно, арендной доходности, а также ростом стоимости строительства нового жилья.

Арендная доходность

Чистая арендная доходность при сдаче на долгосрок оценивается примерно в 5–6%. Для недвижимости это много. Если ситуация нормализуется, спрос уменьшится. Те, кто жил в провинциальных городах России, вряд ли вернутся — у них Кипр сильно выигрывает с точки зрения качества жизни, а Москва может потягаться  (у нее свои плюсы).

Специфика в том, что падение арендной доходности при долгосрочной аренде недвижимости на Кипре ограничено тем, что всегда можно перейти на посуточную аренду. Здесь длинный плавательный сезон — с мая по ноябрь, в апреле приезжают на Пасху, а зимой обычно отдыхают англичане.

Арендная доходность при сдаче на краткосрок зависит от национальности: лица, не являющиеся жителями Евросоюза, не могут сдавать апартаменты краткосрочно. Это предположительно связано с тем, что управление квартирой, которая сдается посуточно, трактуется как работа, а работать без разрешения нельзя. Россиянину придется сдавать ее через посредника, который «отщипнет» от доходов от 15% до 20%. Со всеми расходами (кипрский посредник, комиссия Airbnb или Booking, затраты на электричество, которые не перекладываются на арендатора, и т.п.) арендная доходность может составить 8%. Поэтому доходность долгосрочной аренды кипрского жилья предположительно не будет падать. При сокращении спроса будет сокращаться и число сдаваемых на долгосрок квартир, которые уйдут на параллельный краткосрочный рынок. В итоге местный рынок инвестиций в жилье под аренду можно считать привлекательным.

Что дальше

Давление на цены на жилую недвижимость на Кипре будет оказывать резко повышенная учетная ставка в еврозоне, которая с 2016-го по середину 2022 года была нулевой. Это увеличивает стоимость ипотеки, а в условиях стагнирующих доходов и инфляции еще больше влияет на то, какой дом может позволить себе ипотечник. Если бы вопрос был только в этом, то жилая недвижимость точно начала бы падать в цене. Но рынок Кипра специфический: в спросе высока доля иностранных граждан и слишком большая доля тех, кто покупает жилье не в ипотеку — например, англичан на пенсии. По этой причине движение цен на жилье в Великобритании тоже фактор, который влияет на цену кипрской недвижимости.

Нетто-влияние факторов, кроме процентной ставки, трудно оценить. Если Кипр продолжит политику привлечения высокооплачиваемых программистов, цена падать не будет или упадет не сильно даже при росте ставки. Государство укрепляет свои позиции как центр притяжения для богатых, в том числе за счет выгодной налоговой системы, особенно для налоговых резидентов-неграждан.