Какие компании смогут заработать на восстановлении рынка жилья

Жилая недвижимость — крупнейший и, как отмечают стратеги Morgan Stanley, возможно, самый важный класс активов в мире: он оказывает влияние и на экономику, и на рынки. Убедиться в этом можно было в 2008 году. Но сейчас рынок жилья гораздо меньше зависит от изменения ставок. Это дает инвесторам возможность заработать на восстановлении рынка по мере того, как центробанки переходят к циклу снижения ставок.

Почему инвесторам стоит следить за недвижимостью

Общая стоимость жилой недвижимости, по данным на 2020 год, составляла $260 трлн. Это больше, чем стоимость всех торгующихся акций и долговых ценных бумаг, вместе взятых. Также это примерно в три раза больше мирового ВВП.

Жилье занимает центральное место в деловом цикле и является ключевым каналом влияния денежно-кредитной политики на экономику, отмечают стратеги Morgan Stanley (MS) в отчете, который мы изучили. На жилье приходится 15–20% всех расходов домохозяйства, что делает его ключевым фактором внутреннего потребления. Строительство — одна из самых цикличных отраслей, и ситуация в секторе может существенно влиять на экономическую активность и занятость.

Влияет жилье и на фондовые рынки через спрос на банковское ипотечное кредитование, новые дома, аренду сдаваемой недвижимости, принадлежащей различным REIT, и потребительский спрос, в том числе на товары для обустройства дома.

Что происходит на глобальном рынке недвижимости

Последние несколько лет для рынка жилья были по историческим меркам крайне волатильными. Сначала из-за пандемийного стимулирования цены на жилье в разных странах выросли на 10–60%. Средний рост в 16% оказался сильнейшим с 1990 года. Затем центральные банки начали поднимать ставки, из-за этого резко подорожала ипотека, и как итог — цены в последние 18 месяцев откатились. В 2022-м снижение номинальных цен составило максимальные за 90 лет 6%.

В MS считают, что жилищный рынок сейчас находится на пороге еще одного переломного момента. Экономисты инвестбанка ждут, что ставки большинства центральных банков достигнут пиков в ближайшие месяцы, и прогнозируют их снижение начиная с 2024 года.

Обычно цены на жилье после достижения пика ставок начинают расти. Кредитование крайне важно как для строительства, так и для покупки жилья. Но пять факторов делают предстоящий цикл по историческим меркам уникальным, отмечают аналитики. Они прогнозируют, что из-за этого в разных странах динамика на рынке жилья будет сильно отличаться. Это окажет разное влияние и на отдельные сектора и, соответственно, акции (подробнее об этом — в последней главе).

Ниже — эти пять факторов. Мы останавливаемся на них подробно, так как их можно использовать для собственного анализа рынка недвижимости.

1. Доступность — ключевой риск для глобального рынка жилья и фактор, из-за которого рост цен в этом цикле будет ограничен. Из-за роста цен на жилье и ставок этот показатель находится на худшем уровне с мирового финансового кризиса (GFC) во всех развитых странах. Аналитики MS рассчитали индекс доступности жилья для разных стран как долю среднего располагаемого дохода домохозяйств, необходимую для обслуживания 80% LTV 30-летней ипотеки по текущей ипотечной ставке для средней цены дома.

По этому показателю доступность жилья в США все равно остается наилучшей среди исследованных стран, несмотря на сильнейший рост цен и ставок по ипотекам относительно доковидных времен. Этот рост был компенсирован опережающим ростом доходов, в том числе из-за многочисленных стимулов.

В MS ожидают, что по мере падения цен на жилье и снижения ставок ситуация будет улучшаться, но по крайней мере в ближайшие 18 месяцев доступность останется низкой, что будет давить на цены на жилье.

2. Предложение и спрос. В большинстве экономик наблюдается дефицит предложения на рынке жилья. Ковидный бум спроса не привел к сопоставимому росту строительства из-за локдаунов. Сейчас строительство страдает из-за роста ставок и затрат, поэтому вряд ли стоит ждать роста предложения — об этом говорит опережающий индикатор в виде числа выданных разрешений на строительство.

В ближайшей перспективе ситуация ухудшится из-за роста населения в большинстве развитых стран из-за восстановления миграции: к примеру, в Австралии и Канаде чистый приток мигрантов в прошлом году оказался рекордным. Ограниченное предложение и рост спроса будут способствовать росту цен на жилье и удерживать арендную плату на высоких по сравнению с доковидными временами уровнях, отмечают в MS.

3. Структура ипотечных кредитов — ключевое различие между странами. В то время, как в США почти все наиболее распространенные 30-летние ипотечные кредиты выдаются под фиксированную ставку, в Австралии около 75% имеют плавающую ставку.

Из-за этого в США ставки по уже выданным ипотечным кредитам почти не поменялись, в то время как в Австралии был зафиксирован самый сильный рост ставок по ним.

Увеличение дюрации — аргумент против повторения 2008-го. Со времен мирового финансового кризиса в большинстве экономик средний срок кредитов вырос, что уменьшает чувствительность к уровню ставок. В более широком контексте это означает снижение цикличности рынка недвижимости: к примеру, в США рост ставок не означает снижения доступности жилья в той степени, как в Австралии. С другой стороны, смягчение ДКП вряд ли окажет в США такое же сильное влияние на рост стоимости жилья, как это было раньше.

4. Обратное влияние рынка труда на ДКП — чем более уязвим рынок жилья от ужесточения политики, тем больше стимулов у центробанков затем перейти к ее смягчению. Расходы на жилье в среднем составляют четверть ИПЦ и ⅓ базового ИПЦ, являясь одной из важнейшей и наиболее устойчивой составляющей инфляции. Соответственно, стабилизация цен на жилье может быть одним из факторов ужесточения ДКП — на это, к примеру, прямо указывали ЦБ Канады и Австралии как на фактор возобновления роста ставок.

5. Внимание государств и ESG — ситуация на рынке жилья становится важной общественной темой. Если раньше развитые страны в основном фокусировались на стимулировании спроса (например, стимулирование покупки первого жилья), то теперь основные меры касаются поддержки предложения (например, налоговые стимулы, регуляторные изменения). Это может стать важным среднесрочным, но не краткосрочным фактором.

Что происходит в разных странах

Аналитики MS составили рейтинг крупнейших развитых экономик по степени влияния на них рынка жилья. США, а также Германия, крупнейшая экономика еврозоны, оказались наименее уязвимыми. Это означает, что сценарий «мягкого приземления» после достижения пика ставок для них более вероятен. После GFC общая уязвимость рынка жилья в США снизилась, а в Канаде и Новой Зеландии — увеличилась. Чем более уязвим рынок, тем более вероятна волатильность цен на нем.

1. США. Среди всех стран аналитики MS более всего оптимистичны по поводу рынка недвижимости в США: по их мнению, недавняя стабилизация цен, продаж и разрешений на ввод жилья, вероятно, является устойчивым трендом. Структура ипотечных кредитов такова, что ставки по ипотекам достигли максимума до окончания цикла роста ставок ФРС.

В США на жилье приходится всего 14,3% расходов — низкий показатель по сравнению с другими странами. Это означает, что у относительно большого числа американских домохозяйств есть возможность вернуться на рынок жилья после того, как ставки по ипотечным кредитам снизятся. Дефицит предложения должен помочь стабилизировать цены и поддержать потребительскую уверенность. Как прогнозируют в MS, в 2022-м цены на жилье в США останутся стабильными, в 2024-м упадут только на 2%.

2. Китай. По мнению аналитиков MS, худший период спада на рынке жилья в Китае позади, поддержку ему окажут дополнительные стимулы властей. Аналитики ожидают значительного восстановления продаж уже во второй половине 2023 года. На строительство это повлияет с лагом в два квартала.

Долгосрочными позитивными факторами является то, что Китай продолжает урбанизироваться, размер домохозяйств — уменьшаться, негативным — падение рождаемости.

3. Все остальные страны. Для большинства остальных стран прогноз не такой благоприятный: рост ставок продолжит сказываться на рынке негативно. В частности, в Австралии, Канаде и Великобритании стабилизация может оказаться временной. В Европе рынок жилья начнет восстанавливаться не раньше второй половины 2024-го, в Великобритании цены могут упасть еще на 6%.

4. Риски. Ключевыми рисками для всех регионов являются траектория ставок и ситуация на рынке труда. Если инфляция окажется более устойчивой, чем ожидают в MS, а безработица резко увеличится, это может ударить по рынку жилья.

Как инвестор может заработать на росте недвижимости через акции

Структурные особенности рынка жилья важны для рынков: факторы доступности и предложения означают, что следующий цикл будет характеризоваться опережающей динамикой объемов над ценой, в отличие от предыдущего цикла. При прочих равных это предполагает более благоприятные условия для девелоперов и компаний, продающих товары для дома, по сравнению с REIT и банками. К примеру, в США банки выиграли от массового рефинансирования ипотечных кредитов в 2020–2021 годах — но сейчас только 1% заемщиков могут рефинансировать ипотечные кредиты по текущим ставкам.

Аналитики MS по акциям подготовили список из 20 компаний, которые могут выиграть от цикла роста ставок на жилье на горизонте 6–12 месяцев. Апсайд по ним находится в диапазоне 3–60%. Правда, они оговариваются, что уникальный характер этого цикла делает трудной оценку того, что сейчас учтено в цене.

Среди ритейлеров аналитики выделяют Lowe’s Companies и Home Depot, на которые суммарно приходится 45% рынка товаров для дома. Он, как ожидают в MS, вернется к росту в 2024–2025 годах. Обе компании торгуются с дисконтом относительно прибыли во второй половине 2024-го — первой половине 2025-го, а также относительно других ритейлеров и S&P 500.